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Dúvidas Frequentes

O que é um leilão?


Leilão é um evento conduzido por um profissional especializado e devidamente habilitado, o leiloeiro. Os leilões de imóveis, nosso ramo de atuação, são um ato comercial, onde bens imóveis são objeto de negociação.


Tal negociação acontece em local e data pré-determinados, para que bens imóveis sejam colocados à disposição do mercado através da oferta de lances. Dessa forma, arremata o imóvel o candidato que fizer a melhor oferta.


Existe mais de um tipo de leilão?


Sim! As modalidades existentes são os leilões Judiciais e Extrajudiciais.


Leilões Judiciais: promovido pela justiça para quitação de alguma dívida não paga, como, por exemplo, dívidas trabalhistas, hipoteca, indenizações, partilha de bens, ação de alimentos, etc.


Leilões Extrajudiciais: promovido pelos bancos por falta de pagamento das prestações previstas em contrato de alienação fiduciária (lei 9.514/97).


Já vi anúncios falando sobre venda direta. Qual a diferença entre venda direta e leilão?


Venda direta é um sistema de vendas de imóveis usado pelos bancos particulares e pela Caixa Econômica Federal, que oferecem seus imóveis que já foram a leilão e não foram arrematados para que sejam comprados a qualquer tempo. Basta a apresentação de uma proposta no valor com o desconto estipulado, que será analisado e, sendo aprovada, a compra é concretizada.


No caso de venda direta da CAIXA, não existe a figura do leiloeiro, pois a CAIXA tem um setor que se responsabiliza exclusivamente desse serviço. Dessa forma, negociamos e enviamos a proposta diretamente à CAIXA e tomamos as medidas necessárias para a desocupação do imóvel.


Bancos particulares utilizam os serviços de leiloeiros públicos, que cobram uma taxa de 5% sobre o valor da arrematação, e o processo é exatamente como nos leilões judiciais.


É possível usar o FGTS?


No judicial NÃO é possível uso de FGTS, consórcio, ou carta de crédito. PORÉM podemos peticionar ao juiz o pagamento parcelado da seguinte forma: no mínimo 25% de entrada, e o saldo em no máxima 30 parcelas, que são corrigidas pelo índice da poupança (que é bem baixo comparado ao mercado comum de crédito dos bancos). No entanto, se houver lances à vista, este terá preferência por lei. Se não houver lance à vista, vence a proposta parcelada com maior valor de entrada, e menor número de parcelas.


No Extrajudicial EXISTE a possibilidade de uso do FGTS em alguns casos. A Caixa é o banco que mais oferece opções com possibilidade de uso do FGTS como parte de pagamento.


Como faço para saber se é o imóvel ideal para mim?


Essa pergunta é o que direciona nosso plano de negócio. Primeiro, importante saber que será uma construção entre o assessorado e a assessoria.


Pois bem. De início, assim que o contrato de prestação de serviços de assessoria é assinado, nossa equipe analisa o edital e o processo (se for o caso) e faz um levantamento completo sobre possíveis penhoras, gravames e dívidas passíveis para o referido imóvel.


Na sequência, emitimos um parecer técnico onde definimos se a participação no referido leilão é ou não aconselhável para sua estratégia de investimento. Para tanto, discriminamos as dívidas, se elas cabem no valor da arrematação, e também se elas seguem ou não o imóvel após a arrematação.


Caso o cliente decida pela participação baseado em nosso parecer, agendamos a reunião, seja ela online ou presencial, a fim de definir a estratégia de arrematação.


Nosso trabalho é completo e direciona o cliente para leilões realmente seguros e lucrativos. E, após a arrematação, continuamos atuando com proficiência através da baixa de todas as penhoras e gravames, além de entregar o imóvel livre, desembaraçado e desocupado.


Como funciona a desocupação do imóvel quando este for o caso?


Essa pergunta é difícil de definir, o que se tem como correto é afirmar que não existe um prazo exato para a desocupação. Mas, o que temos como ideal na nossa filosofia de trabalho é que depois da arrematação, nosso corpo jurídico entra em contato com o ocupante e o notifica sobre a arrematação.


A partir daí começamos as tratativas para agilizar ao máximo a desocupação do bem (independente dos trâmites judiciais) através de uma negociação efetiva e direcionada a desocupar rapidamente o imóvel, com a opção de ir ao encontro das necessidades do ocupante para facilitar sua saída voluntária do bem.


Cabe mencionar que muitas vezes ele pede 30/60 dias para conseguir um lugar e fazer a mudança, às vezes o ressarcimento de alguma obra de manutenção feita, móveis inseridos no imóvel, etc.


Quando chegamos a um acordo, documentamos o mesmo, e registramos em cartório, para que possamos cobrar na hora certa a desocupação. Em casos em que não chegamos a um acordo, solicitamos a imissão da posse judicialmente em caso de leilões judiciais ou ajuizamos uma ação para a desocupação no caso dos extrajudiciais, o que leva em média 3 e 6 meses.


Temos como experiência num melhor cenário uma desocupação feita em 15 dias, e no pior cenário uma feita em 6 meses. Mas em hipótese alguma existe a possibilidade de não desocupação.


O Novo Código de Processo Civil instrumentalizou o Direito Imobiliário em 2015 em sua mudança, e hoje o arrematante tem todos os seus direitos garantidos pela lei, o que não acontecia antes.


Hoje o arrematante é visto como aquele que vem para resolver um problema que vem se arrastando há muito tempo, que é uma dívida não quitada pelo executado (muitas ações só culminam com o leilão de um imóvel 10 anos depois de começarem).


Há imóveis em leilão desocupados ?


Sim. Nem todo imóvel em leilão está ocupado, mas os que estão desocupados geralmente têm uma disputa maior, elevando bastante os lances, e assim, não sendo tão lucrativos. Mas, dependendo do seu objetivo (traçado nas reuniões e definidos no parecer), pode valer a pena.


Como funciona o leilão de imóveis?


Nossa assessoria homologa o cliente no leiloeiro, e no dia e horário, nós damos os lances de nosso escritório, seja online ou presencial.


Além disso, costumo ficar conectada ao meu cliente para que, em caso de disputa, ele possa autorizar a subida de lance além do estabelecido em contrato. Caso não consiga a conexão, respeitamos o limite definido na reunião estratégica.


A maioria dos leilões tem sido online, alguns poucos são híbridos, ou seja, presenciais também. Quando os leilões são somente presenciais, enviamos um de nossos representantes para que dê os lances pelo cliente.


Posso visitar o imóvel que estou interessado?


Só podemos entrar no imóvel após a imissão na posse. Depois da arrematação ainda temos um caminho legal para promover a desocupação, antes que o arrematante possa tomar posse do imóvel.


Na grande maioria dos casos a desocupação é amigável, feita através de acordos propostos por nosso corpo jurídico.

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Dra. Jéssica Taveira - Escritório especialista em leilões de imóveis